10 Fragen und Antworten zum Thema Energieausweis (auch: Energiepass)

Mit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) am 1. Mai 2014 haben sich auch die Vorschriften zum Energieausweis geändert. Neu ist beispielsweise die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gegenüber den Kauf- oder Mietinteressenten bereits bei Besichtigung des Objekts.Zudem ist bei neu ausgestellten Energieausweisen die Angabe der Energieeffizienzklasse Pflicht. Nach vorherigem Recht ausgestellte Energieausweise sind auch ohne Angabe einer Klasse weiter gültig.

1. Was leistet der Energieausweis?

Käufer und Mieter erfahren mit dem Energieausweis, wie hoch die Kosten für Heizung und Warmwasser in etwa sein werden, und bekommen Basisinformationen über Dämmung und Heizanlage. Die Immobilien-Eigentümer erhalten eine erste Information über den energetischen Zustand ihres Hauses sowie in Kurzform Empfehlungen für Sanierungen und Modernisierungen, die den Energieverbrauch senken.

Wichtig: Sind weder Verkauf noch Neuvermietung geplant, braucht der Eigentümer keinen Energiepass. Wer also im Eigenheim wohnt und daran nichts ändern will, muss nichts unternehmen.

2. Welche Informationen enthält der Energieausweis?

Das vierseitige Papier verschafft einen Überblick darüber, wie viel Energie ein Gebäude pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr verbraucht. Es gibt zwei Varianten:

1. Bedarfsorientierter Energieausweis: Ein Ingenieur berechnet den Energiebedarf – also, wie viel aus Öl, Gas, Fernwärme oder Pellets gewonnene Energie das Haus verbraucht.
2. Verbrauchsorientierter Energieausweis: Der Ausweis stellt den tatsächlichen bisherigen Verbrauch der Bewohner dar.

Die für die Berechnung notwendigen Daten kann der Hauseigentümer oder -verwalter bereitstellen, was aber beim bedarfsorientierten Ausweis oft ziemlich viel Arbeit macht.

3. Wie wird der Energiebedarf berechnet?

Beim bedarfsorientierten Ausweis wird der Energiebedarf anhand des Zustandes des Gebäudes und der Haustechnik bei einem durchschnittlichen Nutzerverhalten berechnet. Als Ergebnis wird sowohl die Endenergie also der tatsächliche Verbrauch, als auch der Primärenergiebedarf ausgewiesen. Dieser zweite Wert bezieht auch die Energie mit ein, die für Herstellung, Transport und Lagerung des Brennstoffs notwendig ist, und ist damit ein wichtiger Kennwert für die ökologische Qualität des Hauses.

Ein Beispiel: Ein Altbau verbraucht pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr 28 Liter Heizöl. Ein Liter Heizöl entspricht – ebenso wie ein Kubikmeter Erdgas – rund 10 Kilowattstunden Energie. Im Energiepass steht als Endenergieverbrauch 280 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (abgekürzt 280 kWh/m²a). Der Primärenergieverbrauch ist meistens höher als dieser Wert, es sei denn, es kommen erneuerbare Energieträger wie Holz, Solarenergie oder Umweltwärme dazu.

Beim verbrauchsorientierten Energieausweis wird der tatsächliche Energieverbrauch der Bewohner angegeben, und zwar über mindestens den Zeitraum der drei zurückliegenden Jahre Eine Tabelle ordnet die Werte verschiedenen Energiestandards zu – von grün für extrem sparsam bis dunkelrot für sehr verschwenderisch. In einer zweiten Skala lässt sich ablesen, wie viel Energie verschiedene Gebäudetypen verbrauchen. Ein Passivhaus benötigt zum Beispiel nur 15 kWh/m²a.

4. Für welche Gebäude ist der Pass bereits heute Pflicht?

Beim Neubau oder wesentlichen Umbau von Gebäuden oder Gebäudeteilen (z. B. einzelne Wohnungen) sowie bei deren Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing muss ein Energieausweis ausgestellt bzw. vorgelegt und übergeben werden. Die Energieausweispflicht trifft nicht nur den Eigentümer, sondern auch den Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber. Einzige Ausnahmen von der Energieausweispflicht: denkmalgeschützte Gebäude und kleine Gebäude mit bis zu 50m² Nutzfläche.

5. Ab wann ist der Energieausweis vorzulegen?

Der Verkäufer/Vermieter hat dem Käufer/Mieter „spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon […] vorzulegen […]“. Der Energieausweis muss also unaufgefordert vorgelegt werden. Geschieht dies nicht, begeht der Verkäufer/Vermieter eine Ordnunsgwidrigkeit, die mit immerhin bis zu 15.000 € geahndet werden kann.

6. Wer stellt einen Energiepass aus?

Es gelten ausführliche Bestimmungen für die Qualifikation und Fortbildung der Experten, die einen Energiepass erstellen dürfen. Infrage kommen zum Beispiel Architekten, Innenarchitekten, Bauingenieure, Bautechniker, Gebäudeenergieberater im Handwerk und ausgebildete Energieberater – aber auch Schornsteinfeger, Maschinenbauer oder Elektrotechniker, die eine entsprechende Qualifikation nachweisen können. Voraussetzung für alle Aussteller ist ein Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen während des Studiums oder eine zweijährige Berufserfahrung. Zusätzlich muss der Aussteller eine erfolgreiche Fortbildung zum energiesparenden Bauen nachweisen. Die Deutsche Energieagentur (Dena) hat zurzeit mehr als 21.000 Adressen in ihrer Datenbank.

7. Was unterscheidet den bedarfsorientierten vom verbrauchsorientierten Energieausweis?

Neutraler, weil anhand technischer Daten ermittelt, ist die bedarfsorientierte Berechnung. Sie geht vom baulichen Zustand des Hauses und der Haustechnik aus und erlaubt einen guten Vergleich zwischen verschiedenen Gebäuden, unabhänigig vom Verhalten der Bewohner. Mieter sollten nach dieser Ausweisvariante fragen.

Bei großen Häusern mit vielen Wohnungen gleichen sich die Verbrauchsunterschiede einzelner Bewohner aus, so dass auch die am tatsächlichen Verbrauch orientierte Variante des Energiepasses akzeptable Ergebnisse liefert. Allerdings gelten die Angaben immer für das komplette Haus.

Der tatsächliche Verbrauch einer Wohnung kann deshalb von den Angaben im Energiepass abweichen – zum Beispiel, wenn der Vornutzer sehr sparsam oder sehr verschwenderisch geheizt hat. Auch benötigt eine Wohnung an einer Außenecke eines Mehrfamilienhauses mehr Energie als die mitten im Haus liegenden.

8. Wie zuverlässig sind die Angaben im Energiepass?

Zwar sollen alle Berechnungen nach einem festgelegten Verfahren erfolgen, das der Verordnung beigefügt ist. Tests haben aber ergeben, dass Berater für ein und dasselbe Haus sehr unterschiedliche Ergebnisse ermittelt haben. Je qualifizierter der Experte, umso näher kommen die Angaben im Energieausweis dem tatsächlichen Verbrauch. Eigentümer sollten sich vom potenziellen Aussteller Referenzen und Eignungsnachweise wie Pflichtfortbildungen und sogenannte Bauvorlageberechtigungen geben lassen und diese auch nachprüfen. Immerhin ist der Energiepass ein wichtiges Argument bei Verkauf und Vermietung. Wetterbedingt kann der tatsächliche Verbrauch in einzelnen Jahren natürlich von den Berechnungen abweichen.

9. Was kostet der Energiepass und wie lange ist er gültig?

Die Kosten handeln Eigentümer und Berater frei aus. Verbrauchsabhängige Energieausweise werden für ca. 40 bis 100 € erstellt, die aufwendigeren bedarfsabhängigen Energieausweise für ca. 80 bis 300 €, bei großen Gebäuden auch mehr. Der Energieausweis gilt zehn Jahre und für alle Wohnungen eines Hauses.

Der Eigentümer darf die Kosten für den Energiepass nicht auf die Mieter umlegen. Bereits vor dem 1. Mai 2014 ausgestellte Energieausweise, die wie der Dena-Energieausweis nach einheitlichen Regeln erstellt wurden, oder Wärmebedarfsnachweise neuer Gebäude bleiben gültig.

10. Wie müssen sanierungswillige Eigentümer vorgehen?

Als Fahrplan für Heizungsaustausch und Wärmedämmung reicht der Energiepass nicht. Dafür sind die Angaben zu pauschal. Besser ist eine ausführliche Vor-Ort-Beratung durch einen Energieberater, den nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter und Pächter in Anspruch nehmen können. Die Prüfung kostet für ein Ein- oder Zweifamilienhäuser rund 600 bis 800 Euro.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst die Beratung: für Ein- und Zweifamilienhäuser mit 400 Euro, für Mehrfamilienhäuser mit 500 Euro.Je nach Beratungsleistung gibt es noch kleinere Bonus-Zuschüsse obendrauf.

Den Zuschuss gibt es für Gebäude, deren Baugenehmigung bzw. Bauanzeige vor 1995 erteilt wurde. Die Gebäudehülle darf anschließend nicht aufgrund späterer Baugenehmigungen zu mehr als 50 Prozent durch Anbau oder Aufstockung verändert worden sein. Das Gebäude muss zudem ursprünglich als Wohngebäude geplant und errichtet worden sein oder mehr als 50 Prozent der Gebäudefläche müssen derzeit zum Wohnen genutzt werden. Den Antrag stellt der Energieberater. Er muss vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zugelassen sein.

Weitere Details und Beraterlisten gibt es unter http://www.bafa.de/bafa/de/energie/energiesparberatung/ Ein Service Ihrer Immobilienprofis I W V Wir verkaufen Ihre Immobilie!